某资产管理股份有限公司广西分公司与苏州某赛投资发展集团有限公司等执行实施案

申请执行人某资产管理股份有限公司广西分公司与被执行人苏州某赛投资发展集团有限公司（以下简称某赛投资公司）等金融借款债权转让纠纷一案，向法院申请强制执行，执行标的为：人民币23315.41万元（币种下同）及利息。执行过程中，法院查明本案其他9名债务人因涉及司法案件已进入破产程序或无财产可供执行，而案涉抵押财产系登记在某赛投资公司名下的、位于江苏省苏州市某经济开发区两栋建筑面积达13000㎡的大型商业综合体，但该资产亦涉及债务纠纷被其他法院查封。为确保申请执行人的债权尽快实现，经与相关法院进行多轮磋商协调，执行法院最终启动对该大型商业综合体的评估、拍卖程序。
　　执行中，法院通过实地走访查明，该大型商业综合体涉及100多个租户，牵涉附近数万户居民的日常生活和购物需求。某赛投资公司拖欠其16名员工工资及补偿金130多万元，并以政府部门即将调整该大型商业综合体的土地规划为教育用地为由，要求法院暂缓执行。因案件涉及职工和租户众多，抵押资产拍卖成交后可能造成商户停业、职工权益受损、债务人上访等不良社会影响。而受限于市场行情影响，大体量的商业综合体难以吸引意向购买人竞拍。执行法院先后六次前往苏州协调当地不动产、住建、教育、税务等相关部门并征询当事人意见，明确采取不强制腾退、商户续租、现状交付的“柔性”执行方案。多方努力下，该大型商业综合体最终以7083.342万元成交。
　　拍卖成交后，执行法院立即组织当事人、职工及商户代表、买受人进行磋商协调，促使各方通过执行和解形式形成一致意见：一是买受人以权利人身份与100多个租户分别续签新的租赁合同；二是买受人自愿承担已被某赛投资公司挪用的租户押金35万元并放弃对该公司多收取的79万元租金追偿权；三是申请执行人承诺某赛投资公司积极协助税务部门提供拍卖标的物造价成本后，同意从拍卖款中优先支付职工工资和补偿金。
　　至此，案涉大型商业综合体中的100多个承租户实现交付和生产经营的无缝衔接。由于案涉其他财产暂时不具备处置条件，申请执行人已对未实现的债权积极向本案其他债务人的破产管理人进行申报。广西壮族自治区桂林市中级人民法院于2024年6月28日作出（2024）桂03执恢29号执行裁定：本案终结执行。

本案执行标的为涉民生的大型商业综合体，牵涉多方主体的核心利益，各方利益诉求交织对拍卖标的物的腾退与交付带来巨大挑战。面对复杂对抗局面，法院未采取简单化、一刀切的执行措施，而是通过拍卖前详尽调查预判风险、拍卖中利用“线上+线下”媒介推广宣传、拍卖后引导协商替代对抗，逐步化解资产处置的腾退交付风险，实现了该大型商业综合体的高效处置与平稳过渡。
　　一是司法拍卖前，做好详尽调查及风险排查工作，为“柔性”执行奠定事实基础。为获取该大型商业综合体的全面信息，执行法院通过函询自然资源局等相关部门，对100多个商户逐一登记走访，召集企业员工代表及双方当事人召开座谈会，明晰标的物登记信息、商户续租意愿和企业职工基本诉求。初步研判该大型商业综合体采取不强制腾退、商户续租、现状交付的执行方法，该方案获得地方党委政府支持和认可。
　　二是拍卖过程中，借助完整信息披露及市场化宣传，为平稳交付创造前提条件。执行法院主动在拍卖公告上对尚未到期以及首次立案执行之后的租赁情况进行披露注明，将未来的腾退交付风险在拍卖过程中就透明化、固定化，使竞买人能够基于真实状况做出理性决策和报价。在法院监管下，指导相关机构通过线下张贴宣传海报，线上利用机构微信公众号、业内交流群及拍卖资产网等推介宣传拍卖资产信息，促使多位意向竞买人实地看样，提高拍卖资产处置效率。
　　三是拍卖成交后，组织并引导各方主体磋商协调，实现交付和生产经营无缝衔接。一方面，向买受人释明执行标的的经营情况、预期租金收益、强制腾退的较长交付周期、商户的承租意愿，引导买受人与租户续签租赁合同；另一方面，向申请执行人阐明保障工资债权的合法性及必要性，避免员工维权无果后通过申请破产清算、信访等途径主张权益，进而影响其债权实现，促使双方达成和解并从拍卖款中优先支付工资和补偿金，消除腾退和交付过程中的潜在风险。